ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства Калужской области № 4 от 19.01.2000
"О КОНЦЕПЦИИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ"
(Вместе с ПЛАНОМ ПОДГОТОВКИ НОРМАТИВНЫХ ПРАВОВЫХ АКТОВ ПО РЕАЛИЗАЦИИ КОНЦЕПЦИИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ)
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
Утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства Калужской области № 12 от 24.01.2003.
ПРАВИТЕЛЬСТВО КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
19 января 2000 г. № 4
О КОНЦЕПЦИИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
В КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ
В целях создания необходимых условий для развития системы ипотечного жилищного кредитования в Калужской области, в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также в целях реализации федеральной целевой программы "Свой дом", утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 г. № 753 "О федеральной целевой программе "Свой дом", Правительство Калужской области
ПОСТАНОВЛЯЕТ:
1. Одобрить концепцию ипотечного жилищного кредитования в Калужской области (приложение 1).
2. Утвердить план подготовки нормативных правовых актов по реализации концепции ипотечного жилищного кредитования в Калужской области (приложение 2).
3. Контроль за исполнением настоящего Постановления возложить на департамент строительства и средств сообщения области (Иванов В.В.).
Губернатор области
В.В.Сударенков
Приложение 1
к постановлению
Правительства Калужской области
от 19 января 2000 г. № 4
КОНЦЕПЦИЯ
ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
В КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ
Разработчик:
департамент строительства и средств сообщения области
Введение
В целях реализации поручения Президента Российской Федерации Правительству Российской Федерации от 15 апреля 1999 года № Пр-499 по созданию системы ипотечного кредитования в Российской Федерации подготовлена "Концепция ипотечного жилищного кредитования в Калужской области" (далее - Концепция), которая, исходя из комплексного подхода к проблеме становления системы жилищного финансирования, повышения доступности жилья для населения, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в этой системе, а также определяет стратегию эффективного участия государства в этом процессе.
В Концепции определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом действующего российского законодательства и социально - экономических условий. Концепция включает подробное описание организации системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также организационно - экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.
Основная роль государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования предполагается в форме создания законодательной базы и нормативного регулирования процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.
Государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, чей уровень доходов не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия на рынке жилья, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья.
Таким образом, будет обеспечено взаимное дополнение рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки в форме, не препятствующей их самостоятельному функционированию и развитию.
1. Основные цели и принципы формирования системы
ипотечного кредитования
1.1. Содержание проблемы в Калужской области
Традиционная советская система жилищного финансирования соответствовала основной характеристике всей жилищной политики в целом - централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатное распределение гражданам, официально признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий. В результате в 1990 году доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство в области составила более 88%, а средства населения - лишь 3,2% (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно - строительных кооперативов).
За период реформ 1991-1998 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения.
Во-первых, кардинальным образом изменилась структура ввода в действие жилых домов по типам застройщиков. В результате реформ значительно увеличилась доля частного сектора, в то время как государство перестало играть роль основного участника на данном рынке.
Важные изменения произошли и в структуре источников финансирования жилищного строительства. Доля вводимого жилья за счет бюджетных средств во вводе жилья, достигавшая до начала реформ 88%, сократилась примерно до 11%, т.е. в 8 раз. Аналогичные процессы коснулись строительства жилья за счет средств предприятий и организаций (сокращение в 2 раза), и только доля жилья, возводимого за счет индивидуальных застройщиков, увеличилась в 9,8 раза за период с 1990 по 1998 гг. и достигла 25% от общего годового объема ввода площади жилья.
Во-вторых, в результате проводимой политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений изменилась структура жилищного фонда по формам собственности.
В настоящее время, после перехода в частную собственность 42% подлежащего приватизации жилья, 55% всего жилого фонда в Калужской области находится в частной собственности. Такой интенсивный процесс приватизации создал базу для развития рынка жилья. По оценкам в крупных городах России ежегодно в сделки купли - продажи вовлечены 1,5 - 2% квартир, находящихся в частной собственности.
В-третьих, из-за сокращающихся бюджетных возможностей резко снизился уровень бесплатного предоставления жилья очередникам на улучшение жилищных условий.
В-четвертых, в результате сокращения финансирования жилья со стороны государства, низкого платежеспособного спроса на жилье со стороны населения, а также отсутствия кредитных механизмов строительства и приобретения жилья резко сократилось жилищное строительство. Объем ввода нового жилья уменьшился с 581 тыс. кв. м. в 1990 году до 201 тыс. кв. м. в 1998 году. Сокращение ввода жилья привело к заметному ухудшению дел в строительном секторе, убыточности многих строительных предприятий и организаций.
Следствием произошедших изменений явилась парадоксальная ситуация отсутствия возможностей улучшения жилищных условий для большинства граждан в условиях действующих механизмов рынка жилья.
Рынок жилья оказался не обеспечен кредитно - финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали возможным приобретение жилья. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается через приобретение или строительство жилья за счет собственных сбережений без кредитов и рассрочек. Из-за ограниченных бюджетных возможностей внимание государства сосредоточено на проблемах отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.
В самом общем виде проблема обеспечения жильем населения в современных условиях формулируется следующим образом - как перейти от строительства жилья практически за счет государства и его последующего бесплатного распределения к системе улучшения жилищных условий граждан посредством приобретения готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств.
Создание системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволит:
- увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;
- активизировать рынок жилья;
- вовлечь в реальный экономический оборот недвижимость в жилищной сфере через механизмы ипотеки;
- создать базу для привлечения в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;
- обеспечить развитие строительного сектора;
- в конечном итоге - оказать влияние на оживление общего экономического роста.
1.2. Роль и место системы ипотечного жилищного
кредитования в жилищном финансировании
Механизм жилищного финансирования, создание которого преследует цель системного решения жилищной проблемы граждан, должен состоять из следующих основных, взаимосвязанных блоков:
1. Создание фонда поддержки жилищного строительства.
2. Разработка экспериментальной федеральной целевой программы "Свой дом" в сельской местности.
3. Долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения.
4. Кредитование жилищного строительства.
5. Государственная бюджетная поддержка населения на цели приобретения жилья (целевые субсидии).
Кратко представим основные характеристики предлагаемой базовой системы обеспечения доступности жилья.
Фонд поддержки жилищного строительства (далее - Фонд)
Суть в том, что в основе формирования возвратных средств Фонда привлекаются средства в размере до 0,5% ставки налога на имущество предприятий и организаций - части доходов, зачисляемой в областные и местные бюджеты с последующим пополнением его из других бюджетных и внебюджетных источников. Данная инвестиционная программа позволит построить новые жилые дома, включая жилые дома с планировкой малогабаритных квартир, значительно сократить количество жилых домов, находящихся в незавершенном строительстве, содействовать созданию обменного резервного жилого фонда для стартовых позиций системы ипотечного жилищного кредитования.
Возврат полученных бюджетных средств будет осуществляться в виде денежных средств как за счет продажи квартир в текущих ценах, так и построенными квартирами.
Федеральная экспериментальная целевая программа "Свой дом"
в сельской местности
Данная программа предусматривает организацию эксперимента по строительству в сельской местности индивидуальных жилых домов за счет возвратных федеральных, областных бюджетных и внебюджетных средств, путем использования механизма ипотечного кредитования с учетом разработанной, удобной для граждан системы приема и учета сельскохозяйственной продукции, сдаваемой заемщиками в погашение кредита на индивидуальное жилищное строительство с обеспечением широкой номенклатуры принимаемой продукции, индивидуальных условий производства этой продукции, приемлемости ценовых показателей для производителей, а также поставки этой продукции на реализацию и переработку, что позволит осуществить меры по увеличению объемов производства сельскохозяйственной продукции в крестьянских хозяйствах с целью своевременного погашения кредитов, выделяемых гражданам на индивидуальное жилищное строительство.
Долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения
Суть предлагаемой концепции ипотечного кредитования сводится к созданию рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан на цели приобретения готового жилья как на первичном (вновь построенного, передаваемого застройщиками), так и на вторичном (уже находившегося в частной собственности) рынке жилья.
Жилье по своей природе является дорогостоящим товаром длительного пользования, поэтому его приобретение не может производиться за счет текущих доходов потребителей. Создание условий для долгосрочных жилищных кредитов на приобретение жилья является привлекательной альтернативой для населения, вынужденного сейчас копить в полном объеме, поскольку позволяет существенно ускорить приобретение жилья.
В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры. Государство же выполняет вспомогательную роль через установление общих правил, обеспечивающих эффективность взаимодействия всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом использует бюджетные средства для привлечения дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и оказания содействия гражданам в приобретении жилья.
Ключевым вопросом создания условий для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования является стандартизация процедур выдачи ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков и обслуживания кредитов, а также финансовых инструментов для привлечения средств.
Кредитование жилищного строительства
В рамках этой составляющей жилищного финансирования предлагается стимулировать оживление инвестиций в строительство путем привлечения банковских среднесрочных кредитов (на 1-1,5 года) на кредитование застройщиков жилья. Основная идея состоит в том, чтобы застройщики - получатели кредитов имели возможность погашать полученные ссуды в наиболее благоприятном для их деятельности режиме, а именно - в период строительства жилья погашать только задолженность по процентам, а возврат основной суммы долга производить после завершения строительства.
Строительный кредит выдается застройщику в момент, когда он уже располагает (предпочтительно на правах собственности или долгосрочной аренды) отведенным участком под строительство жилья, и местными органами власти предоставлены необходимые разрешения на осуществление строительства. Основная проблема для коммерческого банка, выдающего кредит, в данном случае - точно оценить вероятность реализации проекта, в частности, уровень риска незавершения строительства в срок и уровень риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома. Такая вероятность определяется особыми факторами, включающими уровень спроса на данный тип построенного жилья, способность застройщика контролировать свои затраты в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья.
Степень этого риска для банка значительно снижается, если застройщик берет на себя значительную часть финансирования разработки проекта застройки; доля вложений застройщика может заключаться также в приобретении земли под застройку и других необходимых первоначальных затратах. Риск может быть снижен также, если до начала строительства существует предварительная договоренность между застройщиком и банком о возможности приобретения построенных домов или квартир. Строительные кредиты выдаются частями на оплату выполненных этапов работ, при этом банк осуществляет строгий контроль за ходом строительства и графиком финансирования. Такой же порядок финансирования применяется, когда строительный кредит выдается индивидуальному застройщику.
Данный механизм эффективно сопрягается с ипотечным кредитованием физических лиц - покупателей жилья в построенных таким способом домах. Получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.
Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья
населением (система целевых адресных субсидий)
Государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса при получении ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита. Такая система софинансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30%, на долю государственной субсидии в среднем - 20-50% и на ипотечный кредит - 20-50%, повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.
Такая субсидия в зависимости от бюджетных возможностей может предоставляться гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимся в улучшении жилищных условий, в размере от 5 до 70% процентов рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от уровня дохода и времени ожидания в очереди на улучшение жилищных условий. Для определенных категорий граждан субсидия предоставляется за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления и предприятий.
Кроме того, для оплаты первоначального взноса при ипотечном кредитовании могут быть использованы денежные сбережения заемщика или средства, полученные от продажи уже имеющегося у него в собственности жилья.
1.3. Цели, принципы и задачи развития системы ипотечного
жилищного кредитования
Значение поиска новых вариантов решения проблемы обеспечения жильем калужских граждан на базе рыночного, а не административно - распределительного подхода для судьбы экономической реформы в России трудно переоценить - проблема недостаточной обеспеченности жильем остается острейшей проблемой, способной генерировать негативное отношение новых поколений к проводимым в стране экономическим реформам.
Главная цель - создать работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем калужских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Современная государственная жилищная политика должна, наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения, сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. В рамках предлагаемой Концепции ключевым способом решения жилищной проблемы этой части населения является долгосрочное ипотечное кредитование. Создание системы ипотечного кредитования не только позволит резко ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства оказать положительное влияние на экономику в целом.
Одним из ключевых требований следует отметить необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования.
Создаваемая система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков - кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны бюджета.
Для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:
- совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, и, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;
- создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
- создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;
- налоговое стимулирование как граждан - получателей ипотечных кредитов, так и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков - кредиторов с другой стороны;
- создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
- создание механизма социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков - кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
- уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;
- формирование нормативно - законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ипотечных ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.
2. Организация системы долгосрочного ипотечного
жилищного кредитования
2.1. Задачи и функции основных участников системы и
механизмы взаимодействия
На рынке ипотечных кредитов действуют следующие основные субъекты:
Заемщики - физические лица, получившие в банке кредит на приобретение жилья под залог этого жилья.
Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие собственные жилые помещения или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам по их поручению.
Кредиторы - коммерческие банки, выдающие ипотечные кредиты заемщикам и осуществляющие обслуживание выданных ипотечных кредитов. Банк принимает решение о предоставлении кредита на основе процедуры оценки платежеспособности заемщика в соответствии со своими требованиями и условиями кредитования.
Риэлторские фирмы - юридические лица, лицензированные как профессиональные посредники на рынке купли - продажи жилья. К функциям риэлтеров относятся подбор вариантов купли - продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, проверки юридической "чистоты" предлагаемых к продаже жилых помещений, организация продажи жилых помещений, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, а также продажа собственного жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание.
Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, единый административный источник информации о правах собственности на жилье и ипотеки жилья на территории Калужской области, ведущий единый государственный реестр прав собственности и ипотеки на недвижимое имущество, включая жилые дома и жилые помещения. Круг обязанностей данных структур включает в себя:
- установление собственника конкретного жилья с определением имеющихся залогов и иного обременения в отношении этой собственности;
- регистрация сделок купли - продажи квартир, оформление перехода прав собственности к новому владельцу:
- регистрация договоров ипотеки и права ипотеки;
- предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка быстро и доступно, ведение регистрации сделок без промедления, немедленная обработка информации о сделках с недвижимостью при публичном характере этой информации.
Страховые компании - лицензированные страховые компании, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), страхование жизни и трудоспособности заемщиков, страхование гражданско - правовой ответственности участников ипотечного рынка.
Оценщики - юридические и физические лица, получившие лицензию для осуществления профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.
Фонд поддержки жилищного строительства (Фонд) - структура, созданная Правительством Калужской области для организации рефинансирования ставки кредита коммерческих банков, выдающих ипотечные кредиты населению в соответствии со стандартами и требованиями Фонда.
К основным функциям Фонда относятся:
- разработка и внедрение в практику высокоэффективных надежных и безопасных стандартов и норм ипотечного кредитования, рекомендуемых (но необязательных) для использования кредиторами;
- формирование вторичного рынка ипотечных кредитов посредством приобретения прав требований по выданным банками ипотечным кредитам, решение проблемы ликвидности банков, выдающих долгосрочные кредиты;
- оказание содействия банкам, другим кредитным организациям во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и разработке типов кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов.
Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования (нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д.) - обеспечивают необходимое юридическое сопровождение сделок с жилой недвижимостью, регистрацию граждан по месту жительства, в том числе в заложенных квартирах и домах, обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.
Судебные органы обеспечивают разрешение споров между кредитором и заемщиком, возникающих при ипотечном жилищном кредитовании.
Банк России в рамках своей компетенции осуществляет общий контроль и надзор за деятельностью коммерческих банков, выдающих ипотечные кредиты с целью защиты интересов вкладчиков этих банков и заемщиков, а также за кредитными организациями.
Правительство Калужской области выполняет следующие основные функции:
- определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования;
- выступает с законодательными инициативами с целью создания условий для развития ипотечного кредитования как целостной системы;
- создает нормативно - правовые условия для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования;
- создает механизмы социальной защиты заемщиков;
- участвует в управлении Фондом.
Все основные описанные участники в той или иной мере уже сегодня действуют на рынке жилья. Задача состоит в том, чтобы обеспечить их заинтересованность в эффективном взаимодействии с целью обеспечения населения финансовыми возможностями для улучшения жилищных условий.
2.2. Основные стандарты и требования
к ипотечным жилищным кредитам
Ипотечное жилищное кредитование отличается от других видов банковских кредитов следующими основными стандартами и параметрами:
- Кредиты предоставляются на длительный срок от 3 до 10 (и более) лет. Длительный срок кредита растягивает его погашение во времени, уменьшая таким образом размер ежемесячных выплат.
- Сумма кредита составляет не более 70% стоимости покупаемого жилья (предмета залога), а остальная сумма (не менее 30%) - собственные средства заемщика.
- Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячного платежа, рассчитанного по формуле аннуитетных платежей. При этом ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на невыплаченную часть кредита, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период. Это удобно как для заемщика, поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет, так и для банка.
- Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30-35% от совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита банк использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и членов его семьи (созаемщиков).
- Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в ипотеку банку - кредитору) и, в случае неисполнения заемщиком обязательств, осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика перед банком. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.
- Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение купленной на кредитные средства и переданной в ипотеку квартиры в случае невозможности выполнения заемщиком условий кредитного договора по его погашению или нарушения договора ипотеки.
Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений) и не иметь предшествующих ипотек по отношению к настоящей.
Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком только для проживания.
Ипотечный кредит не может быть выдан ранее даты государственной регистрации договора купли - продажи жилья, заключаемого между заемщиком и собственником продаваемого ранее жилья.
Перечисленные требования по ипотечным кредитам сформулированы исходя из сложившегося отечественного и зарубежного опыта кредитования населения. Банки вправе достаточно широко варьировать свои собственные стандарты и требования как к процедуре предоставления и обслуживания кредитов, так и к самому кредитному продукту в целом. Сформулированные стандарты и требования направлены на всемерное снижение рисков, как для банка, так и для заемщика.
2.3. Основные этапы и порядок процесса предоставления
ипотечных жилищных кредитов
Ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит договор залога приобретаемого за счет этих средств жилья.
Ипотечное кредитование возникает, когда одна сторона (кредитор) предоставляет другой стороне (заемщику) сумму денежных средств в кредит, порядок погашения которого определяется кредитным договором, а порядок обеспечения возвратности кредита - договором ипотеки жилого помещения, приобретенного на средства кредита.
Выдача ипотечного кредита осуществляется кредитной организацией на основании заключаемого между ней и физическим лицом (заемщиком) договора об ипотечном кредите и составляемого между указанными сторонами договора об ипотеке жилья, приобретаемого за счет кредита.
В кредитном договоре стороны предусматривают условия о сумме предоставляемого кредита; о сроке, на который предоставляется кредит; о размере уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом, очередность погашения кредита и процентов по нему, основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему.
В договор об ипотеке стороны включают условия о предмете ипотеки; о цене передаваемого в ипотеку помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки.
Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору ипотеки должны гарантировать как кредитной организации, так и заемщику, защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.
При этом заемщик должен предоставить документы, подтверждающие, что передаваемое в ипотеку жилье не обременено правами третьих лиц.
В случае, если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.
Заемщик и кредитор подписывают договор, по которому они добровольно и сознательно признают, что будут выполнять договорные обязательства способом, указанным в данном договоре. Заемщик обладает правом выбора желательного для него типа договора из имеющихся стандартных, зная, что условия договора подлежат обязательному исполнению.
Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:
1. Предварительная квалификация заемщика.
2. Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита (андеррайтинг заемщика) с учетом доходов заемщика и оценки предмета ипотеки.
3. Подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора.
4. Оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости.
5. Заключение договора купли - продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья.
6. Заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору ипотеки или по закону.
7. Проведение расчетов с продавцом квартиры.
8. Страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.
Более подробно стандартная процедура выдачи ипотечного кредита выглядит следующим образом.
Заемщик обращается к кредитору с заявлением на получение ипотечного кредита. Кредитор проводит предварительную квалификацию потенциального заемщика и затем приглашает его на более детальное собеседование с целью получения от заемщика официальных документов и справок, подтверждающих его кредитоспособность. Банк проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При условии положительного решения для потенциального заемщика банк рассчитывает сумму кредита и формулирует другие существенные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения). После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита. Банк уведомляет заемщика в письменном виде о своем решении выдать кредит.
Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения в банк, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли - продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене на обусловленный сторонами срок. Сотрудник банка оценивает жилье с точки зрения достаточности обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, имеющихся сбережений и стоимости жилья. Во втором случае, потенциальный заемщик, зная сумму кредита, рассчитанную исходя из его платежеспособности, а также учитывая собственные накопления, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли - продажи при условии, что банк будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.
В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты жилья (сумма так называемого "первоначального взноса").
Обеспечение кредита может быть оформлено следующим образом:
- заключением договора ипотеки приобретаемого жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;
- заключением трехстороннего "смешанного" договора купли - продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу банка кредитора;
- "ипотекой в силу закона", когда ипотека приобретаемого на кредитные средства жилого помещения возникает автоматически при заключении сделки купли - продажи и формально не требует документального оформления и регистрации договора залога квартиры.
Первые два способа требуют более четкого правового сопровождения и процедурного оформления, подразумевают определенные расходы по регистрации, однако обеспечивают четкое и однозначное оформление и закрепление прав и обязанностей сторон, возникающих в результате залога жилого помещения. Третий способ операционно более прост и не требует расходов на регистрацию договоров ипотеки, но в случае возникновения проблемных ситуаций, связанных как с обязательствами по основному договору, так и с содержанием и страхованием квартиры, а также с выполнением условий, которые могут быть дополнительно соблюдены в договоре ипотеки, отсутствие формально закрепленных договоренностей сторон, а также записей об обременении квартиры, могут повлечь нежелательные последствия.
Заемщик осуществляет оплату стоимости квартиры продавцу по договору купли - продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Банк контролирует процесс расчетов по договору купли - продажи.
В дальнейшем банк производит обслуживание кредита, то есть прием платежей от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.
Банк вправе переуступать права требования по кредиту Агентству по ипотечному жилищному кредитованию с целью рефинансирования. В этом случае заключается соответствующее соглашение между первичным кредитором и агентством об уступке прав требования по кредиту, а также договор об обслуживании кредита первоначальным кредитором. Это позволяет банку продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства по договору об уступке прав требований, расширить свои кредитные операции.
В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.
В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора ипотеки банк - кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пени и т.д.), расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.
2.4. Страхование в системе ипотечного
жилищного кредитования
Кредитные организации, осуществляющие кредитование населения на приобретение жилья в рамках долгосрочной ипотечной программы, должны обязательно использовать в качестве одного из видов обеспечения специальную страховую программу.
Объектами обязательной страховой программы при ипотечном кредитовании должны являться:
1. Имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью заемщика - личное страхование.
Личное страхование должно включать страхование жизни и потери трудоспособности заемщика. Страховыми случаями должны являться следующие события, совершившиеся в период действия договора страхования как на территории Российской Федерации, так и за ее пределами:
- смерть застрахованного по любой причине, произошедшая в период действия договора страхования;
- частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида) застрахованным в результате несчастного случая, произошедшего в период действия договора страхования. При этом дата формального завершения процедуры присвоения гражданину статуса инвалидности не должна оказывать влияние на отнесение вышеуказанного случая к страховому.
Размер страхового возмещения не должен зависеть от группы инвалидности, присвоенной застрахованному лицу.
2. Имущественные интересы, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом - имущественное страхование.
Первым объектом имущественного страхования должно являться жилье, предоставляемое в ипотеку в качестве обеспечения долгосрочного кредита.
Вторым объектом страхования должно являться право собственности владельца жилья, являющегося предметом ипотеки. Договор страхования должен покрывать риск утраты владельцем жилья права собственности по любой причине, за исключением его отчуждения собственником с согласия залогодержателя и отчуждения в результате обращения взыскания на предмет страхования ипотечным кредитором. Страховым случаем по данному виду страхования должно являться вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил права собственности на предмет ипотеки (в том числе случившееся после окончания срока страхования, если судебный иск был подан в период действия договора страхования).
Страхование осуществляется за счет средств заемщика. Страхователем по договорам страхования должен являться заемщик. Первым выгодоприобретателем по договорам страхования должна являться кредитная организация, предоставившая ипотечный кредит на приобретение квартиры. В случае уступки прав требования по кредитному договору на вторичном ипотечном рынке права первого выгодоприобретателя должны перейти к новому кредитору.
Сумма страхового возмещения определяется в соответствии с требованиями кредитного договора и на каждую конкретную дату периода кредитования должна быть не менее остатка обязательств заемщика по обеспечиваемому обязательству.
Необходима разработка специальной страховой ипотечной программы, при которой будет происходить постепенное уменьшение суммы страхового возмещения (с исполнением заемщиком обязательств по частичному погашению ипотечного кредита), но не будет происходить так называемого "недострахования". Выплата страхового возмещения должна производиться на счета первого выгодоприобретателя.
Срок действия договоров страхования должен быть не менее срока кредитования, либо заключаться на срок не менее 12 месяцев с последующим продлением договоров.
Кредитор должен осуществлять контроль за исполнением заемщиком обязательств по выплате страховых премий по договорам страхования, являющимся обеспечением по ипотечному кредиту. Рекомендуется осуществлять выплату страховых премий периодически (ежеквартально, ежемесячно) равными частями в течение срока действия договора страхования, одновременно с частичным исполнением обязательств по самому ипотечному кредиту. Таким образом, комплект документов, регулирующих взаимоотношения сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования, должен включать:
- договор страхования жизни и потери трудоспособности Заемщика, заключаемый между заемщиком (застрахованным лицом) и страховой организацией - договор личного страхования;
- договор страхования риска утраты и повреждения квартиры - предмета залога, заключаемый между заемщиком и страховой организацией - договор имущественного страхования;
- договор страхования права собственности владельца квартиры - предмета залога, заключаемый между заемщиком и страховой организацией - договор имущественного страхования.
2.5. Оценка жилых помещений, находящихся в ипотеке
Оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства банка, должна осуществляться специализированными оценочными фирмами либо специалистами - оценщиками. При этом необходимо учитывать специфику и особенности целей, для которых оценка производится. Специфика заключается в том, что банк рассматривает данную квартиру или дом прежде всего как обеспечение возвратности предоставленных заемщиком средств. Оценка жилого помещения должна не только давать величину рыночной стоимости на текущий момент, но и учитывать долгосрочный характер основного обязательства. Поэтому банк, учитывая оценочную величину рыночной стоимости объекта, должен предусматривать и прогнозировать возможность изменения рыночной стоимости, связанной как с индивидуальными особенностями самого объекта (конструктивными и планировочными особенностями, используемыми материалами, их пожаростойкостью и долговечностью, соответствие нормам и стандартам жилого помещения и др.), так и с его местоположением, близостью к транспортным магистралям, экологической ситуацией и многими другими факторами, включая перспективы развития данного района.
При всем разнообразии подходов и методик оценок основное внимание должно уделяться методу сравнительных продаж с учетом различных поправочных коэффициентов и индексов, позволяющих максимально правильно оценить индивидуальное жилое помещение с учетом имеющегося жилищного рынка и перспектив его развития в разрезе региональной и местной специфики.
Задача эксперта банка на основе оценки, предоставленной оценщиком, проанализировать достаточность данного обеспечения с точки зрения величины предоставляемого кредита.
Особое значение при этом приобретает разработка и использование единой типовой формы отчета об оценке жилого помещения, позволяющего проанализировать и максимально комплексно отразить все необходимые параметры жилья.
Стандартизация методики и формы отчета об оценке позволит снизить риски, связанные с возможными ошибками при оценке жилых помещений.
СХЕМА ПЕРВИЧНОГО РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
деньги за жилье (кредит + Долгосрочный ипотечный кредит привлеченные
собственные средства + на приобретение жилья средства
безвозмездная ссуда) (кредитный договор)
ПРИНЦИПИАЛЬНАЯ СТРУКТУРНАЯ СХЕМА И
ФИНАНСОВЫЕ ПОТОКИ РЕГИОНАЛЬНОЙ ПРОГРАММЫ
ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ПРИ УЧАСТИИ "ФОНДА
ПОДДЕРЖКИ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" И ФЕДЕРАЛЬНОЙ
ПРОГРАММЫ "СВОЙ ДОМ" В СЕЛЬСКОЙ МЕСТНОСТИ
КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ
------------------¬
------------¬
--------------------¬
¦ Департамент ¦ ¦Попечитель-¦ ¦ Департамент ¦
¦ строительства и ¦<----+ский совет +--->¦сельского хозяйства¦
¦средств сообщения¦ ¦ Фонда ¦ ¦ и продовольствия ¦
L----------T------- L--------T--- L---T----------------
-------------------------¬ С ¦ -------------¬
¦ ¦ ¦-----------¬-----------¬+----- ¦Региональная¦
¦Поручитель+---->¦¦Покупатель¦¦Застройщиꦦ ¦ страховая ¦
¦ ¦ ¦L-----------L-----------¦<------+ компания ¦
L----------- L------------------------- L-------------
Дог - договор
Д - деньги
Ж - жилье
С - сельхозпродукция
Приложение 2
к постановлению
Правительства Калужской области
от 19 января 2000 г. № 4
ПЛАН
ПОДГОТОВКИ НОРМАТИВНЫХ ПРАВОВЫХ АКТОВ
ПО РЕАЛИЗАЦИИ КОНЦЕПЦИИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
В КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ
----T--------------------------------------T----------T-----------------------¬
¦ № ¦ Наименование нормативно - правовых ¦ Сроки ¦ Исполнитель ¦
¦ ¦ актов ¦исполнения¦ ¦
+---+--------------------------------------+----------+-----------------------+
¦1.1¦Постановление Правительства области "О¦I квартал ¦Департамент сельского ¦
¦ ¦порядке и условиях предоставления ¦2000 г. ¦хозяйства и ¦
¦ ¦бюджетных средств на возвратной, ¦ ¦продовольствия ¦
¦ ¦платной основе для строительства жилья¦ ¦области, департамент ¦
¦ ¦в сельской местности гражданам ¦ ¦строительства и средств¦
¦ ¦Калужской области" ¦ ¦сообщения области ¦
¦1.2¦Временное положение о порядке и ¦ ¦ ¦
¦ ¦условиях представления бюджетных ¦ ¦ ¦
¦ ¦средств на возвратной, платной основе ¦ ¦ ¦
¦ ¦для строительства жилья в сельской ¦ ¦ ¦
¦ ¦местности гражданам Калужской области ¦ ¦ ¦
+---+--------------------------------------+----------+-----------------------+
¦2 ¦Постановление Правительства области "О¦II квартал¦Департамент ¦
¦ ¦создании Фонда поддержки жилищного ¦2000 г. ¦строительства и средств¦
¦ ¦строительства и источников его ¦ ¦сообщения области, ¦
¦ ¦формирования" ¦ ¦департамент экономики ¦
¦ ¦ ¦ ¦и промышленности ¦
¦ ¦ ¦ ¦области ¦
+---+--------------------------------------+----------+-----------------------+
¦3 ¦Постановление Законодательного ¦II квартал¦Департамент ¦
¦ ¦Собрания области об утверждении ¦2000 г. ¦строительства и средств¦
¦ ¦положения о Фонде поддержки ¦ ¦сообщения области, ¦
¦ ¦жилищного строительства ¦ ¦департамент экономики ¦
¦ ¦ ¦ ¦и промышленности ¦
¦ ¦ ¦ ¦области ¦
+---+--------------------------------------+----------+-----------------------+
¦4 ¦Постановление Законодательного ¦II квартал¦Департамент ¦
¦ ¦Собрания области об утверждении ¦2000 г. ¦строительства и средств¦
¦ ¦положения о попечительском совете ¦ ¦сообщения области, ¦
¦ ¦Фонда поддержки жилищного ¦ ¦департамент экономики ¦
¦ ¦строительства ¦ ¦и промышленности ¦
¦ ¦ ¦ ¦области ¦
+---+--------------------------------------+----------+-----------------------+
¦5 ¦Закон Калужской области "О развитии ¦II квартал¦Департамент ¦
¦ ¦ипотечного жилищного кредитования в ¦2000 г. ¦строительства и средств¦
¦ ¦области" ¦ ¦сообщения области, ¦
¦ ¦ ¦ ¦департамент экономики ¦
¦ ¦ ¦ ¦и промышленности ¦
¦ ¦ ¦ ¦области ¦
+---+--------------------------------------+----------+-----------------------+
¦6 ¦Распоряжение Губернатора области "О ¦II квартал¦Департамент ¦
¦ ¦развитии ипотечного жилищного ¦2000 г. ¦строительства и средств¦
¦ ¦кредитования в области" ¦ ¦сообщения области, ¦
¦ ¦ ¦ ¦департамент экономики ¦
¦ ¦ ¦ ¦и промышленности ¦
¦ ¦ ¦ ¦области ¦
+---+--------------------------------------+----------+-----------------------+
¦7.1¦Распоряжение Губернатора области "О ¦II квартал¦Департамент ¦
¦ ¦реализации программы развития ¦2000 г. ¦строительства и средств¦
¦ ¦ипотечного жилищного кредитования в ¦ ¦сообщения области, ¦
¦ ¦Калужской области" ¦ ¦департамент экономики ¦
¦7.2¦Положение регистратора на недвижимое ¦ ¦и промышленности ¦
¦ ¦имущество в области "Особенности ¦ ¦области ¦
¦ ¦регистрации ипотеки жилого помещения, ¦ ¦ ¦
¦ ¦приобретаемого за счет кредитных ¦ ¦ ¦
¦ ¦средств" ¦ ¦ ¦
¦7.3¦Положение "О порядке действия органов ¦ ¦ ¦
¦ ¦опеки и попечительства при принятии ¦ ¦ ¦
¦ ¦согласия на передачу жилых помещений, ¦ ¦ ¦
¦ ¦права на которые имеют ¦ ¦ ¦
¦ ¦несовершеннолетние граждане, в ипотеку¦ ¦ ¦
¦ ¦(залог) и на обращение взыскания на ¦ ¦ ¦
¦ ¦это помещение" ¦ ¦ ¦
¦7.4¦Положение "Особенности регистрации ¦ ¦ ¦
¦ ¦граждан в жилых помещениях, ¦ ¦ ¦
¦ ¦находящихся в ипотеке (залоге)" ¦ ¦ ¦
+---+--------------------------------------+----------+-----------------------+
¦8.1¦Распоряжение Губернатора области "О ¦II квартал¦Департамент ¦
¦ ¦создании специализированного ¦2000 г. ¦строительства и средств¦
¦ ¦жилищного фонда (фонда временного ¦ ¦сообщения области, ¦
¦ ¦проживания)" ¦ ¦департамент экономики ¦
¦8.2¦Положение "О фонде временного ¦ ¦и промышленности ¦
¦ ¦проживания" ¦ ¦области ¦
+---+--------------------------------------+----------+-----------------------+
¦9.1¦Постановление Правительства Калужской ¦II квартал¦Департамент ¦
¦ ¦области "О порядке предоставления ¦2000 г. ¦строительства и средств¦
¦ ¦товарного кредита на индивидуальное ¦ ¦сообщения области, ¦
¦ ¦жилищное строительство" ¦ ¦департамент экономики ¦
¦9.2¦Положение о порядке предоставления ¦ ¦и промышленности ¦
¦ ¦товарного кредита на индивидуальное ¦ ¦области ¦
¦ ¦жилищное строительство ¦ ¦ ¦
L---+--------------------------------------+----------+------------------------
