РЕШЕНИЕ Арбитражного суда Калужской области от 04.10.2005 по делу № А23-3489/03Г-16-259
Правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 4 октября 2005 г. Дело № А23-3489/03Г-16-259
Резолютивная часть решения объявлена 27 сентября 2005 г.
Полный текст решения изготовлен 4 октября 2005 г.
(извлечение)
Общество с ограниченной ответственностью "М.И." обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к администрации муниципального образования г. Обнинск, г. Обнинска Калужской области об обязании заключить договор купли-продажи земельных участков площадью 11164 кв. м и 1320 кв. м, расположенных в г. Обнинске Калужской области, на которых расположен принадлежащий истцу на праве собственности объект недвижимости - автостоянка.
Определением от 15.01.04 производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Калужской области по делу № А23-3168/03Г-7-96 по иску администрации муниципального образования г. Обнинска Калужской области к обществу с ограниченной ответственностью "М.И." о признании недействительным зарегистрированного права собственности последнего на автостоянку, расположенную в г. Обнинске, Калужской области.
Определением от 17.06.05 производство по делу возобновлено.
Представители истца в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, мотивируя свое право на приватизацию указанных земельных участков наличием права собственности на расположенный на них объект недвижимости, созданием данного объекта как постоянного, подтверждением последних фактов решением суда, несоответствием генерального плана г. Обнинска нормам действующего градостроительного законодательства. Просили удовлетворить свои требования на условиях проекта договора от 12.09.05. Пояснили, что в свидетельство о праве собственности на объект недвижимости неоднократно вносились изменения в части площади объекта недвижимости.
Представители ответчика в судебном заседании исковые требования истца не признали по основаниям, изложенным в отзыве и письменных пояснениях, в т.ч. мотивируя отсутствием спора со ссылкой на нахождение вопроса о купле-продаже земельного участка в стадии рассмотрения; несоответствием границ и площади испрашиваемых земельных участков при обращении в июле и ноябре 2003 года этим же параметрам в настоящее время; нахождением на них в период обращения объектов недвижимости иных собственников; отведением земельного участка для временного размещения автостоянки, а также по причине запрета на приватизацию испрашиваемых истцом земельных участков как находящихся в составе земель согласно генеральному плану для использования в государственных и общественных интересах, в том числе земель общего пользования.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, суд установил следующее.
Ссылаясь на нормы ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, истец 28.07.03 обратился к ответчику с письмом с просьбой разрешить выкуп земельного участка, находящегося на праве аренды по договору аренды от 16.02.01 с дополнительным соглашением к нему и договору аренды от 12.02.1999, с приложением учредительных и регистрационных документов истца, указанных договоров, кадастрового плана от 26.08.03 и копии свидетельства о государственной регистрации объекта недвижимости от 28.02.03.
Письмом от 12.08.03 ответчик сообщил истцу об отсутствии права приобретения испрашиваемых земельных участков в связи с отсутствием у заявителя права собственности на объект недвижимости, расположенный на нем, по причине отмены постановлением от 08.08.03 № 818-п постановления ответчика от 20.04.01 № 357-п "Об утверждении акта приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию автостоянки ООО "М.И.".
Письмом от 19.11.03 истец повторно обратился к ответчику с заявлением о приобретении в собственность находящихся у него на праве аренды земельных участков общей площадью 12484 кв. м, расположенных в г. Обнинске Калужской области, на которых расположен принадлежащий истцу на праве собственности объект недвижимости - автостоянка, ссылаясь на отсутствие на данном земельном участке объектов собственности иных лиц, также с приложением повторно учредительных и регистрационных документов истца, указанных договоров, кадастрового плана от 26.08.03 и нового свидетельства о государственной регистрации объекта недвижимости от 22.09.03.
Данное обращение оставлено без ответа.
Вышеизложенное послужило основанием предъявления в суд настоящего иска.
Из материалов дела усматривается, что испрашиваемые истцом земельные участки находятся у него в аренде.
По договору аренды от 20.11.96 ответчик предоставил истцу в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 1,0376 га для строительства и эксплуатации автостоянки легкового автотранспорта.
Затем на основании постановления администрации г. Обнинска от 12.02.01 № 110-п между сторонами был подписан договор аренды от 12.02.99 на 10 лет земельного участка площадью 0,1320 га с планом, дополнительное соглашение к нему от 15.04.03 с изменением площади земельного участка 11164 кв. м для использования под стоянку автомобильного транспорта.
Затем на основании постановления администрации г. Обнинска от 16.02.01 № 159-п между сторонами были подписаны договоры аренды от 16.02.01 до 20.11.06 земельного участка площадью 1,1880 га с планом, дополнительное соглашение к нему от 15.04.03 с изменением площади земельного участка 11164 кв. м для использования под стоянку автомобильного транспорта.
Согласно выписке и ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним договор аренды земельного участка площадью 11164 кв. м зарегистрирован.
Постановлением администрации г. Обнинска № 357-п от 20.04.01 был утвержден акт приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию автостоянки ООО "М.И." от 06.10.1997.
Распоряжением от 04.05.01 № 204-р администрации г. Обнинска автостоянке истца был присвоен почтовый адрес.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калужской области от 06.01.04 по делу № А23-3488/03А-15-310, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 27.02.04, кассационной инстанции от 04.06.04, по иску ООО "М.И." к администрации г. Обнинска удовлетворены исковые требования о признании недействительным постановления последнего от 08.08.03 № 818-п "Об отмене постановления администрации г. Обнинска от 20.04.01 № 357-п".
Указанными судебными актами установлены факт предоставления истцу ответчиком в аренду земельного участка в г. Обнинске по договору от 20.11.96 под строительство автостоянки; факт приемки законченного строительством объекта - автостоянки рабочей комиссией актом от 06.10.1997 с соблюдением СниП 3.01.04-87; соответствие действующему законодательству постановления администрации г. Обнинска от 20.04.01 № 357, которым утвержден данный акт; несоответствие действующему законодательству постановления последнего от 08.08.03 № 818-п "Об отмене постановления администрации г. Обнинска от 20.04.01 № 357-п".
В то же время судами в указанных судебных актах не давалась оценка доводам ответчика о размещении указанной автостоянки в нарушение генплана 1971 года и СанПин, а суд первой инстанции указал, что указанное не имеет существенного значения в рассматриваемом споре и данный вопрос может быть решен самостоятельно в установленном законом порядке.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калужской области от 13.04.05 по делу № А23-3168/03Г-7-96, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 06.06.05, по иску администрации МО "Г. Обнинск" к ООО "М.И." при участии третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора на стороне ответчика Управления Федеральной регистрационной службы по Калужской области отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО "М.И." на автостоянку, расположенную в г. Обнинске Калужской области, в т.ч. по мотиву, что оспариваемое истцом право собственности ответчика на автостоянку не нарушает права истца.
Рассмотрение спора по делу № А23-3168/03Г-7-96 было приостановлено с последующим возобновлением до вступления в законную силу решения по указанному выше делу № А23-3488/03А-15-310.
Указанными судебными актами по делу № А23-3168/03Г-7-96 установлены следующие обстоятельства: факт предоставления администрацией г. Обнинска истцу земельных участков площадью 1,0376 из неиспользуемых земель городской застройки по договору от 20.11.96 для строительства и эксплуатации стоянки легкового автотранспорта; факт предоставления ответчиком истцу земельного участка площадью 0,1320 га в аренду сроком на 10 лет для строительства и эксплуатации спецавтостоянки автотранспорта постановлением от 12.02.99 № 110-п; факт предоставления ответчиком истцу земельного участка площадью 1,1880 га в аренду под стоянку легкового автотранспорта постановлением от 16.02.99 № 159-п; факт утверждения постановлением ответчика от 20.04.01 № 357-п акта приемочной комиссии от 06.10.97 по приемке в эксплуатацию автостоянки истца общей площадью 13325 кв. м с разрешением ее эксплуатации; определение объекта истца автостоянки согласно утвержденным постановлением Правительства РФ № 795 от 17.11.01 Правилам оказания услуг автостоянок и СниП 21-02-99 как объекта недвижимости и градостроительной деятельности; факт отсутствия запрета на размещение одного объекта на двух смежных земельных участках.
В то же время судами в указанных судебных актах не давалась оценка доводам ответчика о превышении площади автостоянки над общей площадью двух земельных участков, поскольку в данном деле не рассматривался спор о земле, а также, хотя и был констатирован факт изменения первоначальной общей площади автостоянки до 12484 кв. м, соответствующей общей площади земельных участков.
Кроме того, судом апелляционной инстанции не давалась оценка также доводам истца о нарушении концепции застройки микрорайона в соответствии с генеральным планом города как не предъявленным в качестве основания иска при его рассмотрении судом первой инстанции.
Указанные выше судебные акты по смыслу норм ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора.
Из объяснений ответчика следует, что рассмотрение обращений истца по вопросу приватизации земельных участков было невозможно в связи с наличием судебных разбирательств по указанным выше делам.
Данное обстоятельство также подтверждается письмом истца 19.04.05, которым последний обратился к ответчику с письмом о необходимости возобновления рассмотрения заявлений от 28.07.03 и от 19.11.03.
Согласно нормам п. 2 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица обязаны переоформить права на земельные участки в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу норм п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, имеющие в собственности строения, расположенные на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, приобретают право на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Аналогичные права закреплены за собственником объекта недвижимости п. 3 ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Порядок и условия приобретения земельных участков в собственность определены ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации. Приватизация земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, регулируется ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Из анализа документов о праве собственности истца на объект - автостоянку следует, что первичная запись в ЕГРП на недвижимое имущество внесена 23.04.01.
В представленных при заявлениях от 28.07.03 и от 19.11.03 кадастровых картах земельных участков от 26.08.03 указаны следующие их площади: 11164 кв. м и 1320 кв. м, т.е. всего 12484 кв. м.
Согласно же указанным выше свидетельствам о праве собственности на автостоянку, приложенным ранее к письмам истца от 28.07.03 и от 19.11.03 о выкупе земельных участков, площадь стоянки составляла 13325 кв. м, т.е. больше, чем площадь испрашиваемых на тот момент земельных участков.
Из объяснений истца усматривается, что площадь автостоянки по ее ограждению совпадает с площадью испрашиваемых земельных участков.
Из представленных истцом копий погашенных свидетельств о государственной регистрации права с датами выдачи 23.04.01, 28.03.03, 12.09.03, 22.09.03, 28.01.04, 11.10.04 заявлений истца об исправлении ошибок, в т.ч. в связи с составлением новых кадастровых планов, и уведомлений регистрирующего органа об их исправлении, следует, что до 28.01.04 объект истца значился как сооружение (автостоянка) площадью 13325 кв. м и только после 28.01.04 - как сооружение (автостоянка и входящая в ее состав спецавтостоянка) площадью 12484 кв. м.
Таким образом, на момент обращения истца к ответчику с заявлениями от 28.07.03 и от 19.11.03 площадь объекта недвижимости была завышена и превышала площадь испрашиваемых земельных участков, что препятствовало принятию решения о предоставлении земельного участка в собственность, поскольку согласно п. 7 ст. 36 Земельного кодекса границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Указанное обстоятельство было устранено только 28.01.04.
Истец, обращаясь письмом от 19.04.05 к ответчику о необходимости возобновления рассмотрения заявлений от 28.07.03 и от 19.11.03, указанное свидетельство от 28.01.04 не прилагал.
Таким образом, после получения свидетельства от 28.01.04 истец не реализовал в установленном законом порядке с приложением всех необходимых документов свое право на обращение с ходатайством о предоставлении земельных участков в собственность.
В то же время суд находит обоснованными возражения ответчика о невозможности приватизации испрашиваемых истцом земельных участков со ссылкой на нормы ч. 8 ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Истцом по настоящему делу были представлены новые кадастровые планы испрашиваемых земельных участков по состоянию на 13.07.05, а затем 20.09.05 с указанием категории земель "земли поселений" с разрешенным использованием для строительства и эксплуатации спецавтостоянки (участок 1320 кв. м) и под автостоянку легкового автотранспорта (участок 11164 кв. м).
Согласно ч. 3 ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно п. 4 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации в случае резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд в предоставлении его в собственность граждан и юридических лиц может быть отказано.
Нормами ч. 8 ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" установлен запрет на отчуждение земельных участков в составе земель, предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных и общественных интересах, в том числе земель общего пользования.
Постановлением от 21.04.03 № 355-П в связи с окончанием срока действия генерального плана г. Обнинска 1971 года и в целях совершенствования градостроительной деятельности было принято решение о разработке в 2003-2004 году нового генерального плана г. Обнинска.
Решением № 07-11 от 19.05.03 Обнинского городского собрания утвержден проект застройки микрорайона.
Постановлением от 31.12.03 № 1353-п администрации г. Обнинска на основании указанного выше решения Обнинского городского Собрания и в соответствии с генеральным планом г. Обнинска 1971 года было принято решение об изъятии для муниципальных нужд из земель поселений, в т.ч. переданных ранее в аренду истцу по указанным выше договорам, площадью 1320 кв. м и 11164 кв. м.
Решением № 14-36 от 29.06.05, опубликованным 12.07.05 в "Вестнике самоуправления", № 11(54) от 12.07.05, Обнинское городское Собрание согласовало указанное выше постановление и обязало произвести изъятие земельных участков в срок до 01.09.05.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда от 10.03.04 по иску ООО "М.И." к администрации МО "Город Обнинск" отказано в удовлетворении исковых требований об обязании соблюдать условия договора аренды № 10 от 12.02.1999 земельного участка площадью 1320 кв. м до момента заключения договора купли-продажи этого же земельного участка, которые истец мотивировал принятием ответчиком указанного выше постановления от 31.12.03 № 1353-п об изъятии земельного участка, направлением письма о расторжении договора аренды.
Указанным судебным актом установлено, что фактически данное постановление не исполнено и истцом в установленном законом порядке не оспорено. Не оспорено оно и до настоящего времени.
В то же время суд считает, что нормы ст. 55 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, наделяющие правом принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд федеральные органы исполнительной власти и органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, противоречат ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации, наделяющими такими полномочиями орган местного самоуправления, а также с учетом того генеральный план города Обнинска был принят ранее в установленном порядке, новый генеральный план не принят до настоящего времени, а его принятие по смыслу норм ст. 17, 18, 20 Градостроительного кодекса относится и к компетенции органов местного самоуправления, следовательно, ответчик был вправе принимать данное решение.
Согласно письму учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.02.04 на запрос истца указанное выше распоряжение ответчика не зарегистрировано.
Согласно письму этого же органа от 05.02.04 на запрос ответчика указанное выше распоряжение ответчика не зарегистрировано как это предусмотрено п. 2 ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с противоречиями в действующем законодательстве в части полномочий органов государственной власти и местного самоуправления в части принятия соответствующих решений и отсутствия установленного механизма реализации п. 2 ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации регистрация приостановлена до получения разъяснений Минюста РФ, а поступившее заявление ответчика зарегистрировано в журнале учета входящих документов.
Таким образом, истцом предприняты все необходимые действия по изъятию земельных участков для муниципальных нужд и по регистрации данного решения.
В связи с чем судом отклоняются доводы истца о несоответствии указанных актов действующему законодательству. Кроме того, указанные акты в установленном законом порядке не оспорены.
Из справки управления архитектуры и градостроительства г. Обнинска от 18.11.03 усматривается, что согласно генеральному плану г. Обнинска 1971 года часть территории, занятая открытыми автостоянками истца, предназначена под размещение общественного центра города и функционально расположена на пересечении магистральных улиц на границе трех жилых районов, а территория, занятая автостоянками истца, предназначена согласно указанному генеральному плану 1971 года под застройку общественно-торговыми комплексами.
Данные обстоятельства были установлены судом в результате исследования в закрытом судебном заседании представленной на обозрение выписки из Генерального плана 1971 года. Судом в результате исследования данного доказательства совместно со сторонами также установлено, что территория, на которой расположена в настоящее время автостоянка истца, отнесена к административно-общественному и торговому центру и на ней должен быть размещен иной объект, размещение на данном участке автостоянки не предусмотрено, а также то обстоятельство, что указанный план в данной части не реализован до настоящего времени.
Указанные обстоятельства истцом и ответчиком не оспариваются.
Выделение истцу испрашиваемых земельных участков под строительство автостоянки и нереализация на данной территории не влечет за собой изменение Генерального плана 1971 года либо утрату им актуальности в перспективе развития до принятия нового генерального плана в соответствии с нормами Градостроительного кодекса.
Из документов по землеотводу истцу участка под строительство, в т.ч. утвержденного постановлением администрации г. Обнинска от 14.11.2000 № 898-п акта выбора земельного участка от 10.07.96, договора от 19.11.96 между истцом и ответчиком об условиях строительства платной автостоянки истцом на земельном участке площадью 1,0376 га, находящегося у истца в аренде по договору от 20.11.96, усматривается, что испрашиваемый истцом земельный участок выделялся под размещение временной платной автостоянки легкового автотранспорта на 350-400 мест с покрытием из дорожных плит, а при прекращении договора аренды истец ликвидирует строения, ограждения и покрытие стоянки за свой счет в двухмесячный срок (п. 3.3 договора от 10.07.96).
Поскольку договор от 19.11.96 не расторгнут и не оспорен в установленном законом порядке судом отклоняются доводы истца о его неприменении ввиду противоречия действующему законодательству без указания конкретных правовых норм.
Таким образом, на момент оформления документов на строительство автостоянки и землеотвода под строительство, в т.ч. при подписании договоров аренды, истец знал, что данное расположение автостоянки является временным и действовал на свой страх и риск при осуществлении предпринимательской деятельности.
Доводы истца о неприменении как недействующего и несоответствующего действующему в настоящее время законодательству ввиду необсуждения его с населением, неопубликованием, присвоением грифа "Секретно" генерального плана г. Обнинска 1971 года, что является, по мнению истца, основанием для признания указанного генплана не соответствующим Градостроительному кодексу, судом отклоняются, поскольку генеральный план г. Обнинска с учетом расположенных в данном населенном пункте объектов на момент его составления и принятия соответствовал нормам действующего законодательства и был утвержден в установленном на тот момент порядке, в т.ч. исполкомом областного совета народных депутатов, и действует с учетом норм п. 1 ст. 35, п. 9 ст. 35, п. 3 ст. 72, Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 2 ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ" до принятия нового генерального плана, в т.ч. в неосуществленной части.
Кроме того, архитектурным советом на заседании 16.09.05, коллегией администрации города на заседании 26.09.05 была обсуждена и одобрена концепция застройки центра города Обнинска в пределах красных линий согласно генеральному плану 1971 года и в рамках нового разрабатываемого генплана, которая также не предполагает размещение на испрашиваемых истцом земельных участках автостоянки, а предполагает включение их в состав земель под застройку многофункционального комплекса для организации главного входа в комплекс - площади с благоустроенным пешеходным бульваром и бесплатной временной парковкой. Концепцией предусмотрено строительство 4-5-этажной крытой автомобильной парковки (литера 5) на плане, но не на испрашиваемых истцом земельных участках.
Доводы истца о том, что на соседних земельных участках также размещены иные объекты недвижимости, не предусмотренные Генеральным планом г. Обнинска 1971 года, в т.ч. принадлежащие юридическим лицам, которые возглавляются представителями истца по настоящему делу, не имеют отношения к рассматриваемому спору и правового значения при рассмотрении настоящего спора.
Согласно разъяснениям п. 4 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.
Таким образом, испрашиваемые истцом земельные участки относятся к землям, ограниченным в обороте, в отношении которых в силу упомянутых норм Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" действует запрет на приватизацию.
Учитывая изложенное, в удовлетворении исковых требований следует отказать.
На основании ст. ст. 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, в т.ч. расходы по государственной пошлине, относятся на истца.
Руководствуясь ст. ст. 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
